Masz mieszkanie na współwłasność ale… nie masz do niego wstępu? Niezależnie czy drzwi zamknął przed tobą współspadkobierca czy współmałżonek, możesz żądać od niego zapłaty.
Wspólna własność = wspólne korzystanie.
Jeśli mieszkanie albo dom stanowi współwłasność, każdy ze współwłaścicieli ma prawo do korzystania z nieruchomości. I to w zasadzie z każdej części tej nieruchomości. W taki sposób, żeby inni współwłaściciele też mogli korzystać z rzeczy. Chyba, że dokonacie podziału „do używania”. Co to znaczy? O tym trochę dalej. Najpierw odpowiem na pytanie co zrobić, gdy – mimo że jesteś współwłaścicielem mieszkania albo domu – nie masz do niego wstępu ani dostępu. Czyli innymi słowy – gdy nie możesz z niego w ogóle korzystać.
Sięgnij do kieszeni.
W takiej sytuacji tj. braku wstępu/dostępu do swojego mieszkania/domu, możesz domagać się wynagrodzenia. Sądy mówią bowiem bardzo jasno: współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli, korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem jego prawa do współposiadania, wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy (tak np. Sąd Najwyższy w uchwale siedmiu sędziów z dnia 19 marca 2013 roku sygn. akt III CZP 88/12, OSNC 2013/9/103).Jeśli zatem prowadzisz sprawę o dział spadku (albo zniesienie współwłasności – ta zasada odnosi się też do majątku małżonków), zażądaj koniecznie w toku tej sprawy również wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. W jakiej wysokości?
Wynagrodzenie w wysokości przyjętej na rynku.
W postępowaniu sądowym określi to ostatecznie biegły (chyba że druga strona zgodzi się z wysokością żądanej przez Ciebie kwoty). Żądając wynagrodzenia, bierze się pod uwagę przeciętne wynagrodzenie z rynku*. Zastanów się zatem za ile można wynająć mieszkanie/nieruchomość. W efekcie wnieś o tę właśnie kwotę miesięcznego najmu (odpowiadającą Twojemu udziałowi) razy ilość miesięcy, gdy zabroniono Ci wstępu do mieszkania/domu. Ważne. Chodzi o rzeczywiste pozbawienie Cię możliwości wstępu/ korzystania z nieruchomości. Jeśli mieszkanie/dom zostało zajęte przez jednego ze współwłaścicieli, ale pozostali – na czele z Tobą – wcale nie chcą tam mieszkać czy korzystać z niego, wynagrodzenia nie dostaniesz.
Wynagrodzenie za rzeczywisty brak wstępu.
Podkreślić trzeba bowiem, że wynagrodzenie należy Ci się jedynie, gdy rzeczywiście nie masz możliwości korzystania/wstępu do lokalu czy domu. Tylko takie działanie współwłaściciela jest bezprawne. Jeśli pozwalasz współspadkobiercy na używanie całego domu czy mieszkania, wynagrodzenia nie dostaniesz. Jak wskazują bowiem w orzeczeniach Sądy (np. w tym orzeczeniu), do naruszenia Twojego prawa nie dochodzi gdy „jeden ze współwłaścicieli zrezygnuje z wykonywania tego uprawnienia na rzecz innego lub innych współwłaścicieli” (akurat w tym orzeczeniu chodziło o sytuację gdy żona przy okazji rozstania i rozwodu, wyprowadziła się dobrowolnie ze wspólnego mieszkania). Jak udowodnić, że nie pozwalasz na korzystanie tylko przez jedną osobę z Twojej też nieruchomości? Najlepiej tak, żeby mieć potem w Sądzie dowód na to. Możesz na przykład na piśmie wezwać do udostępnienia klucza do mieszkania/nieruchomości. Możesz też pojawić się na nieruchomości i po prostu zacząć z niej korzystać. Jeśli współwłaściciel na to nie pozwoli, dobrze mieć na to dowód (np. świadków, notatkę policyjną itp.).
Umowny podział rzeczy do używania
Podobnie wynagrodzenia nie dostaniesz, gdy korzystanie z rzeczy (np. przez tylko jedną z osób), zostanie uzgodnione**. Czyli nastąpi tzw. podział rzeczy do korzystania (tzw. podział quoad usum czyli porozumienie w jakim zakresie współwłaściciele mają posiadać i korzystać z rzeczy wspólnej). Co ważne, takie „uzgodnienie” może nastąpić w każdy sposób. Nawet dorozumiany. Co to znaczy? Że nawet gdy nie spiszecie umowy, ale każdy ze współwłaścicieli będzie akceptował to, że tylko jedna osoba korzysta ze wspólnej rzeczy, będzie to oznaczało taki właśnie podział. Pamiętaj zatem żeby zabezpieczyć swoje prawa. W szczególności – jeśli się na coś nie zgadzasz i żądasz dopuszczenia do korzystania z mieszkania/domu – daj temu jasny wyraz.
* O wysokości należnego uprawnionemu współwłaścicielowi wynagrodzenia decydują stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy oraz czas bezprawnego współposiadania i korzystania z rzeczy przez innego współwłaściciela (tak np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 kwietnia 2004 r., IV CK 273/03).
** O takim właśnie dorozumianym sposobie korzystania z rzeczy, wypowiedział się Sąd w tym wyroku, oddalając wniosek współspadkobiercy o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy.
Wskazuję, że przedstawiane przez mnie na blogu treści nie są poradą prawną. Z uwagi na zmiany przepisów prawnych jak i orzecznictwa, ich aktualność może również ulegać zmianie. Jeśli masz problem podobny do opisanego przeze mnie albo szukasz konkretnej porady prawnej, zapraszam do kontaktu z kancelarią.
